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SCPI à crédit : comment profiter de l'effet de levier ?

Si vous investissez dans les sociétés civiles de placement immobilier, songez à profiter de l’effet de levier généré par la souscription des parts à crédit. Vous pouvez en effet tirer profit de cet avantage pour augmenter votre capacité à investir : nos explications à travers les lignes qui suivent.

Prenons immédiatement un exemple : Alexandre souhaite acheter des parts de la SCPI 1 dont le montant total s’élève à 10 000 euros. Il souscrit un prêt auprès d’un établissement de crédit. La durée du remboursement est de 5 ans, c’est-à-dire qu’Alexandre doit verser à son banquier la mensualité de 200 euros par an.

Notons qu’Alexandre perçoit des dividendes et qu’il prélèvera une partie de ces derniers à titre de remboursement, et l’autre partie pour souscrire à de nouvelles parts de SCPI. Par exemple, 1000 euros.

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Alexandre souscrit à une autre SCPI 2 – dont le montant total est de 5000 euros. Ayant réservé 1000 euros en apport personnel comme indiqué ci-dessus, il fera appel à la banque pour un prêt de 4000 euros. Il pourra ainsi profiter d’une plus importante marge pour augmenter sa capacité d’investissement après avoir mis de côté le montant de ses mensualités.

Ainsi, avec cet effet de levier, Alexandre pourra diversifier son portefeuille de SCPI, ce qui constitue d’ailleurs une excellente stratégie pour le sécuriser, surtout en période de crise. De plus, il pourra valoriser son investissement sans apport initial.

Soulignons que les taux des banques n’ont pas augmenté, ce qui représente un avantage majeur en ce qui concerne la souscription à crédit. Ce taux varie toutefois selon la durée du remboursement : toujours réaliser une simulation afin de tirer profit de la meilleure option, et en fonction de votre propre situation fiscale. Quant au rendement des SCPI, il est d’environ 4.3% : l’option achat à crédit est donc avantageuse compte tenu de ces taux bas des banques et de ce TDVM élevé des SCPI.

Ceux qui ne disposent pas de suffisamment de fonds de financement peuvent aussi investir à crédit. La combinaison apport personnel et souscription d’un prêt est aussi faisable comme nous l’avons expliqué à travers l’exemple ci-dessus, afin de réduire les mensualités et profiter plus rapidement des revenus locatifs, ou investir à nouveau dans d’autres produit de placement toujours dans le but d’optimiser les rendements et de mutualiser les risques.

En ce qui concerne les banques, plusieurs conditions sont à prendre en compte. Celles-ci appliquent par exemple le nantissement des parts, et certaines demanderont entre autres la souscription à une assurance. Obtenir un crédit immobilier pour financer des parts de SCPI n’est pas toujours aisé, dans la mesure où ces dernières ne sont pas émises au sein de l’établissement bancaire lui-même. Rappelons en effet que les banques peuvent aussi produire leurs propres SCPI, en concurrence avec les sociétés de gestion. Si vous achetez donc auprès de l’une de ces dernières, le déblocage de votre crédit pourrait éventuellement être retardé. En revanche, les banques vous accorderont plus de facilité si vous optez pour leurs produits maison.

Si vous ne souhaitez pas vous endetter pour profiter pleinement et immédiatement des revenus de votre SCPI, vous pouvez, bien entendu, financer vos parts au comptant.

Le crédit immobilier ou le crédit foncier pourra être utilisé pour financer vos parts de SCPI. Attention cependant puisque les conditions se rapportant à la première option ont été revues, à savoir l’obligation pour le demandeur de prêt de disposer d’au moins 33% du montant de l’acquisition en apport personnel. Il vaut donc mieux choisir le crédit foncier pour financer des parts de SCPI à crédit et sans apport.

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