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Que penser du démembrement de propriété ?

Il existe plusieurs manières de transmettre son patrimoine en toute sérénité : la rédaction d’un testament, la donation, le démembrement de propriété, etc. Tous ces outils sont d’une efficacité exceptionnelle et peuvent être mis en place aussi bien pour les biens immobiliers que pour les valeurs mobilières.

Le démembrement de propriété est particulièrement apprécié dans le cadre de la transmission d’un patrimoine entre les membres d’une même famille ou encore pour la gestion d’un actif entre des associés.

Optimisation de la fiscalité

Le démembrement donne lieu à la séparation de l’usufruit de la nue-propriété. Ce sont les droits qui composent la pleine propriété d’un actif.

L’usufruit est celui qui permet à l’individu qui le détient d’utiliser le bien à sa convenance, ou de le mettre en location et d’en tirer profit. Quant à la nue-propriété, il s’agit du droit de disposer de l’actif par le nu-propriétaire, c’est-à-dire du pouvoir de ce dernier quant à la décision de le conserver ou de le revendre.

Le démembrement permet par ailleurs d’optimiser la fiscalité au moment de la donation ou de la succession, c’est-à-dire d’en minimiser la taxation. Il en est de même pour l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière s’il s’agit d’un bien immobilier : c’est à partir de la valeur de la nue-propriété que sera calculée l’IFI ; elle tient compte de l’âge de l’usufruitier et reprend le barème de l’ISF.

Investir en nue-propriété

Comme cité plus haut, le démembrement peut être mis en place dans le cadre familial, ou entre deux associés. C’est le cas d’un investissement en SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, où l’usufruitier perçoit les dividendes. Le nu-propriétaire ne devient alors plein propriétaire qu’à la fin de la période convenue par les associés, c’est-à-dire au moment de l’extinction de l’usufruit. La SCI familiale ou société civile immobilière également peut faire l’objet d’un démembrement. Dans les deux cas, ce sont les parts de SCPI et de SCI qui seront démembrées.

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